Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnoty mieszkaniowe powstały w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Ustawa ta zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 1995 roku i od tej daty w obrocie prawnym pojawiły się nowe jednostki. Artykuł 6 tejże ustawy mówi, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W sposób wyraźny ustawa przyznaje więc wspólnocie mieszkaniowej zdolność prawną.

Istnienie wspólnoty mieszkaniowej nierozerwalnie łączy się z pojęciem nieruchomości wspólnej. Artykuł 3 stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do indywidualnego użytku właścicieli lokali a każdy członek wspólnoty ma prawo z niej korzystania w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli.

Wszystko wskazuje na to ,że wspólnoty mieszkaniowe zostały powołane do życia właśnie ze względu na konieczność uregulowania kwestii związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Specyfika tychże współzależności pomiędzy właścicielami lokali zmusiła ustawodawcę do sformalizowania ich wzajemnego funkcjonowania. Z tego też względu trzeba podkreślić, iż przedmiotem działania wspólnoty mieszkaniowej są tylko i wyłącznie sprawy związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Udział we wspólnocie nakłada na właścicieli obowiązki związane z wydatkami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części odpowiadającej wielkości udziału. Na pokrycie tych kosztów każdy właściciel zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna wnosi zaliczki w formie miesięcznych opłat .Stawkę tych zaliczek, wyliczoną na podstawie planu gospodarczego wspólnoty, określa uchwała właścicieli.

Na koszty utrzymania części wspólnej składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne
  • wydatki na utrzymanie porządku czystości
  • wynagrodzenie zarządcy

Zasady funkcjonowania, działania wspólnoty dotyczą strefy zarządzania nieruchomością wspólną a w tym zakresie również spraw związanych z wewnętrzną organizacją wspólnoty oraz jej stosunków na zewnątrz wynikają przede wszystkim z art.18, który daje możliwość właścicielom lokali określenia samodzielnie zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Artykuł 38 k.c. stanowi, że osoba prawna (a jest nią wspólnota mieszkaniowa)działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w oparciu na jej statucie. Dużej wspólnocie mieszkaniowej można wyróżnić dwa organy. Pierwszym jest zebranie właścicieli lokali, które działa jako organ decyzyjno-kontrolny. Drugim organem jest zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.

Podstawowymi aktami prawnymi na których opiera się działanie wspólnot mieszkaniowych są:

  • USTAWA z dn.24.06.2005 Dz.U.00.80.903
  • Kodeks Cywilny
  • Statut Wspólnoty Mieszkaniowej